០៩/២៨/២០២៣

នៅពេលទិញ ឬ ផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញ វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការកំណត់តម្លៃទីផ្សារត្រឹមត្រូវនៃអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។លុះត្រាតែអតិថិជនអាចទទួលបានការលើកលែងការត្រួតពិនិត្យអចលនទ្រព្យ (PIW) របាយការណ៍វាយតម្លៃនឹងក្លាយជាឧបករណ៍សំខាន់ក្នុងការបញ្ជាក់តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យ។មនុស្សជាច្រើនមានការភ័ន្តច្រឡំអំពីដំណើរការ និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសម្រាប់ការវាយតម្លៃផ្ទះ។ខាងក្រោមនេះយើងនឹងឆ្លើយសំណួរទាំងនេះ។

Ⅰតើរបាយការណ៍វាយតម្លៃគឺជាអ្វី?
របាយការណ៍វាយតម្លៃត្រូវបានចេញដោយអ្នកវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការស្ទង់មតិនៅនឹងកន្លែង ហើយឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារពិតប្រាកដ ឬតម្លៃផ្ទះ។របាយការណ៍នេះរួមមានព័ត៌មានលម្អិតជាលេខជាក់លាក់ដូចជា ការ៉េ ចំនួនបន្ទប់គេង និងបន្ទប់ទឹក ការវិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប (CMA) លទ្ធផលវាយតម្លៃ និងរូបថតផ្ទះ។

របាយការណ៍វាយតម្លៃត្រូវបានប្រគល់ឱ្យដោយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះស្អាត និងថែទាំបានល្អ មុនពេលគេអាចវាយតម្លៃបាន។ប្រសិនបើអ្នកទើបតែបានធ្វើការកែលម្អ ឬជួសជុលឡើងវិញ សូមផ្តល់សម្ភារៈ និងវិក្កយបត្រដែលពាក់ព័ន្ធ ដូច្នេះអ្នកឱ្យខ្ចីអាចយល់កាន់តែច្បាស់អំពីស្ថានភាពផ្ទះ។

នៅក្នុងការអនុលោមតាមតម្រូវការឯករាជ្យនៃការវាយតម្លៃ (AIR) អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងជ្រើសរើសអ្នកវាយតម្លៃដោយចៃដន្យដោយផ្អែកលើទីតាំងភូមិសាស្រ្តរបស់អចលនទ្រព្យដើម្បីធានាបាននូវវត្ថុបំណង និងយុត្តិធម៌នៅក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃ។ដើម្បីជៀសវាងទំនាស់ផលប្រយោជន៍ អ្នកវាយតម្លៃត្រូវតែជៀសវាងការមានផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន ឬហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងវាយតំលៃ ឬអតិថិជនស្នើសុំការវាយតម្លៃ។

លើសពីនេះ គ្មានភាគីណាមួយដែលមានការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីអាចមានឥទ្ធិពលលើលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃតាមមធ្យោបាយណាមួយ ឬចូលរួមក្នុងដំណើរការជ្រើសរើសអ្នកវាយតម្លៃនោះទេ។

តម្លៃ​វាយតម្លៃ​ប្រែប្រួល​តាម​តំបន់ និង​ប្រភេទ​អចលនទ្រព្យ។នៅពេលអ្នកស្នើសុំកម្ចីទិញផ្ទះ យើងនឹងផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវការប៉ាន់ប្រមាណនៃតម្លៃនៃការវាយតម្លៃ។ការចំណាយជាក់ស្តែងអាចប្រែប្រួល ប៉ុន្តែជាធម្មតាភាពខុសគ្នាគឺមិនសំខាន់ទេ។

Ⅱសំណួរទូទៅក្នុងការវាយតម្លៃ

1. សំណួរ: ឧបមាថាផ្ទះមួយបានបិទ escrow & កត់ត្រាកាលពីម្សិលមិញ។តើត្រូវចំណាយពេលប្រហែលប៉ុន្មានថ្ងៃ ទើបអ្នកវាយតម្លៃយកតម្លៃផ្ទះនេះមកប្រៀបធៀប?
ចម្លើយ៖ ប្រសិនបើវាត្រូវបានកត់ត្រាកាលពីម្សិលមិញ ហើយព័ត៌មាននៃការថតមាន វាពិតជាអាចប្រើប្រាស់បាននៅថ្ងៃនេះ។ប៉ុន្តែភាគច្រើននៃសេវាកម្មដែលយើងប្រើជាធម្មតាត្រូវការពេលប្រហែល 7 ថ្ងៃដើម្បីមើលវា។ក្នុងករណីនេះ អ្នកអាចផ្តល់ព័ត៌មានអំពីការកត់ត្រាទៅកាន់អ្នកវាយតម្លៃ រួមទាំងលេខឯកសារកត់ត្រាផងដែរ។

2. សំណួរ៖ អតិថិជនបានអនុវត្តគម្រោងពង្រីកដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតដែលបានបញ្ចប់ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានឆ្លងកាត់ការត្រួតពិនិត្យចុងក្រោយរបស់ទីក្រុង។ក្នុង​ករណី​នេះ តើ​តំបន់​ដែល​កើន​ឡើង​អាច​ត្រូវ​បាន​ប្រើ​សម្រាប់​ការ​វាយ​តម្លៃ​ឬ​ទេ?
ចម្លើយ៖ បាទ តំបន់ដែលកើនឡើងអាចប្រើប្រាស់សម្រាប់ការវាយតម្លៃ ប៉ុន្តែរបាយការណ៍វាយតម្លៃនឹងស្ថិតក្រោមការត្រួតពិនិត្យចុងក្រោយរបស់ទីក្រុង ហាក់ដូចជាផ្ទះថ្មីស្រឡាង ហើយកម្ចីប្រហែលជាត្រូវរង់ចាំរហូតដល់ការត្រួតពិនិត្យចុងក្រោយត្រូវបានបញ្ចប់។ដូច្នេះ វាជាការល្អបំផុតក្នុងការបញ្ជាទិញការវាយតម្លៃ បន្ទាប់ពីការត្រួតពិនិត្យចុងក្រោយរបស់ទីក្រុងត្រូវបានបញ្ចប់។

3. សំណួរ៖ ស្ថានភាពអាងទឹកមិនល្អ មានសារាយពណ៌បៃតង។តើបញ្ហានេះនឹងមានផលប៉ះពាល់អ្វីខ្លះ?
ចម្លើយ៖ ជាទូទៅវាអាចទទួលយកបាន ប្រសិនបើបញ្ហាសារាយពណ៌បៃតងមិនធ្ងន់ធ្ងរ។ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើមានសារាយច្រើនដែលអ្នកស្ទើរតែមិនអាចមើលឃើញបាតអាងនោះ វាមិនអាចទទួលយកបានទេ។

4. សំណួរ៖ តើ ADU ប្រភេទណាដែលអាចទទួលយកបាន ហើយអាចបញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃវាយតម្លៃ?
ចម្លើយ៖ ភាពអាចទទួលយកបាននៃ ADU ជាធម្មតាទាក់ទងនឹងថាតើវាមានលិខិតអនុញ្ញាតដែរឬទេ។វិនិយោគិន ឬអ្នកធានាទិញនឹងសួរថាតើមានការអនុញ្ញាតដែរឬទេ។ប្រសិនបើមានមួយ វានឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃជាវិជ្ជមាន។

5. សំណួរ៖ តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីដោះស្រាយការវាយតម្លៃឱ្យបានត្រឹមត្រូវ និងមានប្រសិទ្ធភាពជាងមុន?
ចម្លើយ៖ ប្រសិនបើមានការប្រៀបធៀបផ្សេងទៀតដែលអ្នកវាយតម្លៃមិនបានពិចារណា នោះអាចត្រូវបានពិចារណា។យ៉ាង​ណា​មិញ បើ​អ្នក​គ្រាន់​តែ​និយាយ​ថា​ផ្ទះ​របស់​អ្នក​ស្អាត មាន​តម្លៃ វា​គ្មាន​ប្រយោជន៍​ទេ។ដោយសារតែតម្លៃវាយតម្លៃត្រូវមានការយល់ព្រមពីអ្នកឱ្យខ្ចី អ្នកត្រូវផ្តល់ភស្តុតាងដើម្បីគាំទ្រការទាមទាររបស់អ្នក។

6. សំណួរ៖ ប្រសិនបើបន្ទប់បន្ថែមមិនមានលិខិតអនុញ្ញាតទេ តម្លៃវាយតម្លៃនឹងមិនកើនឡើងស្របគ្នាទេមែនទេ?
ចម្លើយ៖ ប្រជាពលរដ្ឋតែងតែប្រកែកថា ទោះបីផ្ទះមិនមានលិខិតអនុញ្ញាតក៏ដោយ ប៉ុន្តែវាត្រូវបានបន្ថែមលើវានៅតែមានតម្លៃ។ប៉ុន្តែ​សម្រាប់​អ្នក​ឲ្យ​ខ្ចី​វិញ បើ​គ្មាន​ការ​អនុញ្ញាត​ទេ នោះ​គ្មាន​តម្លៃ​ទេ។ប្រសិនបើអ្នកបានពង្រីកផ្ទះដោយគ្មានលិខិតអនុញ្ញាត អ្នកនៅតែអាចប្រើកន្លែងពង្រីកបានដរាបណាគ្មានបញ្ហា។ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលអ្នកត្រូវការលិខិតអនុញ្ញាត ពោលគឺនៅពេលដែលអ្នកត្រូវការពង្រីកផ្ទះរបស់អ្នកដោយស្របច្បាប់ រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងអាចតម្រូវឱ្យអ្នកបង្កើតការអនុញ្ញាតដែលអ្នកមិនបានទទួលពីមុនមក។នេះនឹងបង្កើនការចំណាយជាច្រើន ហើយទីក្រុងមួយចំនួនអាចតម្រូវឱ្យអ្នករុះរើផ្នែកដែលមិនបានទទួលការអនុញ្ញាត។ដូច្នេះហើយ ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកទិញ ហើយផ្ទះដែលអ្នកកំពុងទិញឥឡូវនេះមានបន្ទប់បន្ថែម ប៉ុន្តែអ្នកមិនដឹងថាមានលិខិតអនុញ្ញាតស្របច្បាប់ទេ ដូច្នេះនៅពេលក្រោយ នៅពេលដែលអ្នកត្រូវការពង្រីកផ្ទះនេះ អ្នកប្រហែលជាត្រូវចំណាយ។ ប្រាក់បន្ថែមដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតចាំបាច់ ដែលនឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃពិតនៃផ្ទះដែលអ្នកបានទិញ។

7. សំណួរ៖ នៅក្នុងលេខកូដប្រៃសណីយ៍ដូចគ្នា តើសាលារៀនល្អនឹងបង្កើនតម្លៃវាយតម្លៃដែរឬទេ?តើអ្នកវាយតម្លៃនឹងយកចិត្តទុកដាក់លើពិន្ទុរបស់សាលាដែរឬទេ?
ចម្លើយ៖ បាទ តាមការពិត ភាពខុសគ្នានៃគុណភាពនៃសាលាស្រុកគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។នៅក្នុងសហគមន៍ចិន មនុស្សគ្រប់រូបដឹងពីសារៈសំខាន់នៃសាលារៀន។ប៉ុន្តែពេលខ្លះ អ្នកវាយតម្លៃប្រហែលជាមិនយល់ពីស្ថានភាពនៃតំបន់ណាមួយទេ គាត់ប្រហែលជាគ្រាន់តែមើលសាលាក្នុងរង្វង់ 0.5 ម៉ាយប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែគាត់មិនដឹងថាផ្លូវបន្ទាប់គឺជាសង្កាត់ខុសគ្នាទាំងស្រុងនោះទេ។នោះហើយជាមូលហេតុដែលកត្តាដូចជាសាលារៀនស្រុក ប្រសិនបើអ្នកវាយតម្លៃមិនចំណាយពេលស្វែងយល់ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចាំបាច់ត្រូវផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវព័ត៌មានដែលអាចប្រៀបធៀបបានអំពីសាលារៀនដែលពាក់ព័ន្ធ។

8. សំណួរ: តើវាមិនអីទេប្រសិនបើផ្ទះបាយមិនមានចង្ក្រាន?
ចម្លើយ៖ សម្រាប់ធនាគារ ផ្ទះដែលគ្មានចង្ក្រានត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនមានមុខងារ។

9. សំណួរ៖ សម្រាប់បន្ទប់បន្ថែមដែលគ្មានការអនុញ្ញាត ដូចជាការបំប្លែងយានដ្ឋានទៅជាបន្ទប់ទឹកពេញ ដរាបណាផ្ទះបាយដែលផ្គត់ផ្គង់ហ្គាសមិនត្រូវបានដំឡើង តើវាអាចចាត់ទុកថាមានសុវត្ថិភាពដែរឬទេ?
ចម្លើយ៖ ប្រសិនបើផ្ទះទាំងមូលត្រូវបានថែទាំបានល្អ ឬស្ថិតក្នុងស្ថានភាពមធ្យម ឬមិនមានពិការភាពខាងក្រៅច្បាស់លាស់ទេ អ្នកធានាទិញនឹងមិនមានការព្រួយបារម្ភអំពីបញ្ហាសុវត្ថិភាពនោះទេ។

10. សំណួរ៖ តើទម្រង់ 1007 សម្រាប់អចលនទ្រព្យជួលអាចប្រើប្រាស់ចំណូលជួលរយៈពេលខ្លីបានទេ?
ចម្លើយ៖ ទេ វាប្រហែលជាមិនអាចស្វែងរកការប្រៀបធៀបដែលសមរម្យដើម្បីគាំទ្រចំណូលពីការជួលនេះបានទេ។

11. សំណួរ: តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីបង្កើនតម្លៃវាយតម្លៃដោយគ្មានការជួសជុល?
ចម្លើយ៖ វាពិបាកក្នុងការបង្កើនតម្លៃវាយតម្លៃក្នុងស្ថានភាពនេះ។

12. សំណួរ: តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីជៀសវាងការត្រួតពិនិត្យឡើងវិញ?
ចម្លើយ៖ ត្រូវប្រាកដថាព័ត៌មានទាំងអស់ដែលអ្នកផ្តល់គឺត្រឹមត្រូវ និងទាន់សម័យ ដែលអាចកាត់បន្ថយលទ្ធភាពនៃការត្រួតពិនិត្យឡើងវិញ។នៅពេលដោះស្រាយនីតិវិធីពាក់ព័ន្ធ ត្រូវប្រាកដថាផ្តល់ឯកសារ ភស្តុតាង និងសម្ភារៈត្រឹមត្រូវ។ដូចគ្នានេះដែរ ត្រូវធានាឱ្យបញ្ចប់ការជួសជុលចាំបាច់ស្របតាមតម្រូវការ និងធ្វើការត្រួតពិនិត្យ និងថែទាំឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ដើម្បីធានាថាផ្ទះបំពេញតាមតម្រូវការ។

13. សំណួរ៖ តើរយៈពេលសុពលភាពនៃរបាយការណ៍វាយតម្លៃមានរយៈពេលប៉ុន្មាន?
ចម្លើយ៖ ជាធម្មតា កាលបរិច្ឆេទមានប្រសិទ្ធភាពនៃរបាយការណ៍វាយតម្លៃត្រូវមានក្នុងរយៈពេល 120 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃកំណត់ចំណាំ។ប្រសិនបើវាលើសពី 120 ថ្ងៃ ប៉ុន្តែមិនមែន 180 ថ្ងៃទេ ការបញ្ជាក់ឡើងវិញ (ទម្រង់ 1004D) ត្រូវធ្វើដើម្បីបញ្ជាក់ថាតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ប្រធានបទមិនធ្លាក់ចុះចាប់តាំងពីកាលបរិច្ឆេទនៃរបាយការណ៍វាយតម្លៃដើម។

14. សំណួរ៖ តើផ្ទះដែលសាងសង់ពិសេសនឹងមានតម្លៃវាយតម្លៃខ្ពស់ជាងដែរឬទេ?
ចម្លើយ៖ ទេ តម្លៃវាយតម្លៃអាស្រ័យទៅលើតម្លៃប្រតិបត្តិការនៃផ្ទះនៅតំបន់ជុំវិញ។ប្រសិនបើការសាងសង់ផ្ទះមានលក្ខណៈពិសេសពេក ហើយមិនអាចរកឃើញការប្រៀបធៀបដែលសមរម្យទេ តម្លៃផ្ទះប្រហែលជាមិនត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណត្រឹមត្រូវទេ ជាហេតុនាំឱ្យអ្នកឱ្យខ្ចីបដិសេធពាក្យសុំកម្ចី។

របាយការណ៏វាយតំលៃគឺលើសពីចំនួន។វារួមបញ្ចូលទាំងជំនាញ និងបទពិសោធន៍ ដើម្បីធានាថាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមានភាពយុត្តិធម៌ និងយុត្តិធម៌។ការជ្រើសរើសអ្នកវាយតម្លៃ និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលមានបទពិសោធន៍ និងគួរឱ្យទុកចិត្ត ធានាថាសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍របស់អ្នកត្រូវបានការពារក្នុងកម្រិតអតិបរមាដែលអាចធ្វើទៅបាន។AAA តែងតែប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលការណ៍របស់អតិថិជនជាមុន ហើយផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសេវាកម្មប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ និងយកចិត្តទុកដាក់បំផុត។មិនថាអ្នកកំពុងទិញផ្ទះជាលើកដំបូង ចង់ដឹងបន្ថែមអំពីការវាយតម្លៃផ្ទះ ឬចង់ធ្វើឯកសារយោងមុនពេលទិញផ្ទះ ឬស្នើសុំកម្ចី យើងស្វាគមន៍អ្នកក្នុងការទាក់ទងមកយើងគ្រប់ពេល។

សេចក្តីថ្លែងការណ៍៖ អត្ថបទនេះត្រូវបានកែសម្រួលដោយ AAA LENDINGS;វីដេអូមួយចំនួនត្រូវបានថតចេញពីអ៊ីនធឺណិត ទីតាំងនៃគេហទំព័រនេះមិនត្រូវបានតំណាង និងអាចមិនត្រូវបានបោះពុម្ពឡើងវិញដោយគ្មានការអនុញ្ញាត។មានហានិភ័យនៅក្នុងទីផ្សារ ហើយការវិនិយោគគួរតែប្រុងប្រយ័ត្ន។អត្ថបទនេះមិនបង្កើតជាការណែនាំអំពីការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ហើយក៏មិនគិតពីគោលបំណងវិនិយោគជាក់លាក់ ស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុ ឬតម្រូវការរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ម្នាក់ៗដែរ។អ្នក​ប្រើ​គួរ​ពិចារណា​ថា​តើ​មតិ​យោបល់​ឬ​ការ​សន្និដ្ឋាន​ណា​មួយ​ដែល​មាន​នៅ​ទីនេះ​គឺ​សមស្រប​នឹង​ស្ថានភាព​ជាក់លាក់​របស់​ពួកគេ​។វិនិយោគទៅតាមហានិភ័យផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។