នៅពេលនេះ វិស័យធនាគារអាមេរិកបានឈានចូលដំណាក់កាលនៃការបំបែកខ្លួន។

ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ឧស្សាហកម្មធនាគារបានដំណើរការអាជីវកម្មដែលមានលក្ខណៈរួបរួម ហើយទាំងវិសាលភាពនៃអាជីវកម្ម និងទំហំនៃអាជីវកម្មត្រូវបានរឹតបន្តឹងក្នុងកម្រិតមួយចំនួន។

នៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 1999 ច្បាប់ទំនើបកម្មសេវាកម្មហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានអនុម័តនៅសហរដ្ឋអាមេរិក ដោយលុបបំបាត់ព្រំដែនរវាងធនាគារ ស្ថាប័នមូលបត្រ និងស្ថាប័នធានារ៉ាប់រងក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃវិសាលភាពអាជីវកម្ម ដោយបញ្ចប់ការបែកគ្នាជិត 70 ឆ្នាំ។

 

"ជីវិតអតីតកាល" នៃការបញ្ចាំ

ដើមឡើយ កម្ចីកម្ចីទិញផ្ទះ ភាគច្រើនជាកម្ចីបង់រំលោះ ក្នុងរយៈពេលខ្លី ឬមធ្យម។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះមានភាពរសើបខ្លាំងចំពោះការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ហើយនៅពេលដែលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចធំបានចាប់ផ្តើម តម្លៃផ្ទះបានបន្តធ្លាក់ចុះ ហើយធនាគារបានប្រឈមមុខនឹងបំណុលអាក្រក់ជាច្រើន ដែលបង្កើតជាវដ្តដ៏កាចសាហាវ ដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកស្រុកបាត់បង់ផ្ទះសម្បែង និងមួយចំនួនធំ។ ធនាគារនឹងក្ស័យធន។

បន្ទាប់ពីវិបត្តិ ដើម្បីជំរុញសេដ្ឋកិច្ច និងដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានរបស់អ្នករស់នៅ សហរដ្ឋអាមេរិកបានចាប់ផ្តើមជួយអ្នកស្រុកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតាមទម្រង់នៃការធានារបស់រដ្ឋាភិបាល។

សមាគមបញ្ចាំជាតិសហព័ន្ធ (FNMA ឬ Fannie Mae) ត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងឆ្នាំ 1938 ជាចម្បងដើម្បីទិញហ៊ីប៉ូតែកដែលធានាដោយរដ្ឋបាលលំនៅឋានសហព័ន្ធ (FHA) និងរដ្ឋបាលអតីតយុទ្ធជន (VA) ហើយបានចាប់ផ្តើមទិញវត្ថុបញ្ចាំដែលធានាដោយមិនមែនរដ្ឋាភិបាលក្នុងឆ្នាំ 1972 ។

នៅពេលនោះ ទីផ្សារកម្ចីទិញផ្ទះទាំងមូលនៅតែមានដំណើរការខុសប្រក្រតី ហើយប្រឆាំងនឹងផ្ទៃខាងក្រោយនៃការបែងចែក ធនាគារវិនិយោគបានរកឃើញបន្តិចម្តងៗថាតាមរយៈការធានាទ្រព្យសកម្ម ពួកគេអាចរំលាយប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតែមួយជាមួយនឹងចំនួនទឹកប្រាក់ដ៏ច្រើនចូលទៅក្នុងចំនួនដ៏ច្រើន។ មូលបត្របំណុលនៃចំនួនតូចជាងមុន ដែលធ្វើអោយសាច់ប្រាក់មានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

ដូច្នេះហើយ នៅក្នុងឆ្នាំ 1970 រដ្ឋាភិបាលបានបង្កើតសាជីវកម្មកម្ចីទិញផ្ទះសហព័ន្ធ (FHLMC ឬ Freddie Mac) ដើម្បីបង្កើតទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំសម្រាប់ការបញ្ចាំលំនៅដ្ឋាន។

ការបង្កើត Freddie Mac បានចូលរួមចំណែកដោយផ្ទាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំសម្រាប់ការបញ្ចាំលំនៅដ្ឋាន និងផ្តល់លទ្ធភាពទៅមុខសម្រាប់ការបញ្ចាំ។

 

ភាពខុសគ្នារវាងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងធនាគារលក់រាយ

នៅពេលអ្នកខ្ចីកំពុងពិចារណាលើការស្នើសុំប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ វិធីសាមញ្ញបំផុតពីរគឺត្រូវទៅធនាគារដោយផ្ទាល់ (ធនាគារលក់រាយ) ឬទៅកាន់ឈ្មួញកណ្តាលកម្ចីទិញផ្ទះ (អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ)។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ធនាគារលក់រាយ (ធនាគារពាណិជ្ជ) ជាធម្មតាគឺជាក្រុមហ៊ុនចម្រុះដែលផ្តល់កម្ចីទិញផ្ទះ ក៏ដូចជាសេវាកម្មហិរញ្ញវត្ថុដូចជា ការសន្សំ ប័ណ្ណឥណទាន ប្រាក់កម្ចីរថយន្ត និងការវិនិយោគ។

នៅពេលអ្នកខ្ចីទៅជិតធនាគារជាក់លាក់មួយ ពួកគេនឹងអាចចូលប្រើបានតែព័ត៌មាន និងសេវាកម្មរបស់ធនាគារនោះប៉ុណ្ណោះ ហើយសេវារបស់ធនាគារជារឿយៗត្រូវបានកំណត់ចំពោះប្រាក់កម្ចីដោយខ្លួនឯង ដែលធ្វើឱ្យវាពិបាកក្នុងការរួមបញ្ចូលយ៉ាងពេញលេញនូវភាពស្មុគស្មាញនៃទំនាក់ទំនងរវាងផ្ទះ និងប្រាក់កម្ចី។

ខណៈពេលដែលថ្លៃសេវារបស់ធនាគារលក់រាយអាចទាបជាងនេះ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាធម្មតាផ្តល់នូវសេវាកម្មប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈជាងមុន ការឆ្លើយតបលឿនជាងមុន និងការជ្រើសរើសផលិតផលដ៏ទូលំទូលាយសម្រាប់ទស្សនិកជនកាន់តែទូលំទូលាយ។

អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអាចផ្តល់ឱ្យអ្នកខ្ចីនូវការប្រឹក្សាឥណទានដ៏ទូលំទូលាយ និងប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ជួយភ្ញៀវឆ្លើយសំណួរស្មុគស្មាញជាច្រើនអំពីប្រាក់កម្ចី និងផលប័ត្រហិរញ្ញវត្ថុ និងស្វែងរកសមបំផុតសម្រាប់អ្នកខ្ចីក្នុងចំណោមផលិតផលរាប់សិប។

នេះក៏មានន័យថា ទីតាំងរបស់អ្នកឱ្យខ្ចីមានភាពអំណោយផលសម្រាប់អ្នកខ្ចី ដោយសារពួកគេមានជម្រើសកាន់តែច្រើន និងអត្ថប្រយោជន៍ជាក់ស្តែង។

 

អាចនិយាយបានថាការស្វែងរកអ្នកឱ្យខ្ចីកម្ចីទិញផ្ទះល្អ និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះល្អអាចជួយសន្សំប្រាក់អ្នកខ្ចី ពេលវេលា និងទទួលបានព័ត៌មានផលិតផលល្អបំផុតជាលើកដំបូង។