ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតានឹងកើនឡើងពី 647,200 ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ 2022 ដល់ 726,200 ដុល្លារនៅក្នុងតំបន់ភាគច្រើននៃសហរដ្ឋអាមេរិក ការកើនឡើងប្រហែល 12 ភាគរយ។ដែនកំណត់នៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្លៃខ្ពស់ក៏នឹងកើនឡើងផងដែរ ពី 970,800 ដុល្លារដល់ 1,089,300 ដុល្លារ។* សម្រាប់ផ្ទះ 1 យូនីត

នេះជាលើកទីមួយក្នុងប្រវត្តិសាស្ត្រ ដែលរដ្ឋាភិបាលសហព័ន្ធអាមេរិក ចាប់ផ្តើមផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាង ១លានដុល្លារ ដែលជាសញ្ញាសំខាន់ណាស់!វាក៏សំខាន់ផងដែរសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះទាំងអស់។

ដូច្នេះ តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​ការ​អនុលោម​តាម​កម្រិត​កម្ចី (CLL)?

តើដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតាគឺជាអ្វី?

ដើម្បីយល់ពីដែនកំណត់នៃប្រាក់កម្ចីធម្មតា យើងត្រូវយល់ជាមុនថា ប្រាក់កម្ចីធម្មតា (Conforming Loan) គឺជាអ្វី។

ការអនុលោមតាមប្រាក់កម្ចីគឺជាប្រភេទប្រាក់កម្ចីទូទៅបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារសហរដ្ឋអាមេរិកនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ហើយអ្នកទិញភាគច្រើនបានស្នើសុំប្រាក់កម្ចីប្រភេទនេះ។

ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះជាធម្មតាមានភាពតឹងរ៉ឹងតិចជាងចំពោះតម្រូវការរបស់អ្នកទិញ ហើយគ្រាន់តែជាជំនួយរបស់រដ្ឋាភិបាលសម្រាប់អ្នកទិញជាមួយនឹងតម្លៃទិញទាប ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញដែលមានពិន្ទុឥណទានទាប និងការទូទាត់ចុះក្រោមដើម្បីទិញផ្ទះ។

តាមច្បាប់ ការអនុលោមតាមប្រាក់កម្ចីត្រូវបានអនុម័តក្រោមច្បាប់របស់ Fannie Mae និង Freddie Mac ។

ក្រុមហ៊ុនទាំងពីរនឹងដាក់ប្រាក់កម្ចីដូចជា Motgage-backed securities (MBS) ហើយលក់វាទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគនៅលើទីផ្សារបើកចំហ។

ដោយសារតែសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការគាំទ្រពីរដ្ឋាភិបាលខ្ពស់ អត្រាការប្រាក់នៃប្រាក់កម្ចីដែលអនុលោមតាមធម្មតាគឺទាបជាងប្រាក់កម្ចីដែលមិនអនុលោម ហើយការអនុម័តគឺមិនតឹងរ៉ឹងទេ ប៉ុន្តែនៅពេលជាមួយគ្នានោះ ចំនួនទឹកប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកអាចទទួលបានសម្រាប់កម្ចីប្រភេទនេះនឹង កុំធំពេក។

ដូច្នេះ កម្ចីអនុលោមភាព គឺជាកម្ចីទិញផ្ទះដែលបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនៃចំនួនប្រាក់កម្ចីដែលកំណត់ដោយ Fannie Mae និង Freddie Mac ហើយ Fannie Mae និង Freddie Mac អាចទិញវត្ថុបញ្ចាំក្រោមដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីនោះ។

ដែនកំណត់ត្រូវបានកំណត់ដោយទីភ្នាក់ងារហិរញ្ញវត្ថុលំនៅដ្ឋានសហព័ន្ធ (FHFA) ។

តើ​ត្រូវ​កំណត់​ដោយ​របៀប​ណា​សម្រាប់​កម្ចី​សាមញ្ញ?

ដោយសារផ្ទះមានតម្លៃលើសពីពេលវេលា ច្បាប់ស្តីពីការស្តារលំនៅឋាន និងសេដ្ឋកិច្ច (HERA) ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយរដ្ឋាភិបាលសហរដ្ឋអាមេរិកក្នុងឆ្នាំ 2008 ផ្តល់នូវការកែតម្រូវប្រចាំឆ្នាំចំពោះដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា និងបង្កើតរូបមន្តអចិន្ត្រៃយ៍សម្រាប់ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីគណនាការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃផ្ទះជាមធ្យម។ នៅក្នុង​សហរដ្ឋ​អា​មេ​រិ​ច។

ដែនកំណត់ត្រូវបានកំណត់ដោយទីភ្នាក់ងារហិរញ្ញវត្ថុលំនៅឋានសហព័ន្ធ (FHFA) ដែលមើលការផ្លាស់ប្តូរភាគរយនៃតម្លៃផ្ទះជាមធ្យមពីឆ្នាំមុនដែលបានរាយការណ៍ដោយក្រុមប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុលំនៅឋានសហព័ន្ធ (FHFB) នៅក្នុងខែតុលានៃឆ្នាំនីមួយៗដើម្បីកែតម្រូវដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា។ ដែលត្រូវបានប្រកាសនៅខែវិច្ឆិកាបន្ទាប់។

តារាងខាងក្រោមបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរក្នុងការអនុលោមតាមដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីពីឆ្នាំ 1980 ដល់ឆ្នាំ 2023 ដែលអនុវត្តចំពោះភាគច្រើននៃសហរដ្ឋអាមេរិក។

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2020 មក ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតាឆ្នាំ 2023 ក៏មានការជំរុញយ៉ាងខ្លាំងផងដែរ ដោយសារតម្រូវការអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានកើនឡើងដោយសារតែអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាប និងនិន្នាការទៅធ្វើការពីផ្ទះ ហើយតម្លៃលក់ផ្ទះជាមធ្យមនៅសហរដ្ឋអាមេរិកបានកើនឡើងដោយ ជិត 40% ។

ខណៈពេលដែល FHFA កំណត់មូលដ្ឋានសម្រាប់ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា ស្រុកនីមួយៗមានដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញផ្ទាល់ខ្លួន។

នេះគឺដោយសារតែនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួនដែលតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ជាងមធ្យមភាគជាតិ ដូចជាទីក្រុងញូវយ៉ក ស៊ីថល និងសាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមបានឈានដល់ 115% ឬច្រើនជាងនេះនៃដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា។

នៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ FHFA អនុញ្ញាតឱ្យមានចំនួនទឹកប្រាក់ខ្ពស់ក្នុងការខ្ចីសម្រាប់កម្ចីសាមញ្ញ (Super Conforming Loans) ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា High Balance Loans។

សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីសមតុល្យខ្ពស់ HERA ទាមទារបន្ថែមទៀតថាការខ្ចីអតិបរមាមិនលើសពី 150% នៃដែនកំណត់ឥណទានដែលសមស្រប។

ការប្រើប្រាស់តំបន់តម្លៃខ្ពស់ដែលបានកំណត់ដោយច្បាប់ចំនួនបួនជាឧទាហរណ៍នៃអាឡាស្កា ហាវ៉ៃ ហ្គាំ និងកោះវឺជីនសហរដ្ឋអាមេរិក។ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីសមតុល្យខ្ពស់ឆ្នាំ 2023 គឺ 150% នៃដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតា ឬ 1,089,300 ដុល្លារ។($726,200*150%=$1,089,300)

តើនេះប៉ះពាល់ដល់អ្នកទិញផ្ទះយ៉ាងដូចម្តេច?

ដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញខ្ពស់មានន័យថាអ្នកទិញផ្ទះអាចបំពេញតាមតម្រូវការប្រាក់កម្ចីធម្មតាបានយ៉ាងងាយស្រួល ហើយប្រាក់កម្ចីធម្មតាដែលបំពេញតាមដែនកំណត់ជាធម្មតាមាន APRs ទាប និងការទូទាត់ប្រចាំខែទាបសម្រាប់អ្នកខ្ចី។

ប្រាក់កម្ចីដែលលើសពីដែនកំណត់លើដែនកំណត់ប្រាក់កម្ចីធម្មតាត្រូវបានសំដៅជាទូទៅថាជាប្រាក់កម្ចី Jumbo ដែលជាធម្មតាមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងប្រាក់កម្ចីអនុលោម។

ប៉ុន្តែជាមួយនឹងការដំឡើងអត្រាការប្រាក់ដ៏ច្រើនចំនួនប្រាំមួយរបស់ Fed ក្នុងមួយឆ្នាំ អត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញជាទូទៅបានកើនឡើង។យោងតាមស្ថិតិចុងក្រោយបំផុតពី Freddie Mac អត្រាការប្រាក់ជាមធ្យមលើកម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំគឺ 6.49% កើនឡើងទ្វេដងបើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ!

ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ AAA LENDINGS កំពុងផ្តល់ជូននូវផលិតផលប្រាក់កម្ចី Jumbo ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ទាប៥.២៥០%!