០៨/២១/២០២៣

នៅពេលទិញផ្ទះ ជាញឹកញាប់យើងត្រូវពិចារណាប្រភេទផ្សេងគ្នានៃប្រាក់កម្ចី រួមទាំងប្រភេទចម្បងពីរគឺ ប្រាក់កម្ចីអត្រាថេរ និងប្រាក់កម្ចីអត្រាការលៃតម្រូវ។ការដឹងពីភាពខុសគ្នារវាងប្រភេទទាំងពីរនេះគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការសម្រេចចិត្តលើប្រាក់កម្ចីដ៏ល្អបំផុត។នៅក្នុងអត្ថបទនេះ យើងនឹងស្វែងយល់ពីអត្ថប្រយោជន៍នៃកម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរ ស្វែងយល់ពីលក្ខណៈពិសេសនៃកម្ចីទិញផ្ទះដែលអាចកែតម្រូវបាន និងពិភាក្សាអំពីរបៀបគណនាការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។

អត្ថប្រយោជន៍នៃការបញ្ចាំអត្រាថេរ
កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរគឺជាប្រភេទកម្ចីទូទៅបំផុតមួយ ហើយជាធម្មតាត្រូវបានផ្តល់ជូនក្នុងរយៈពេល 10-, 15-, 20- និង 30 ឆ្នាំ។អត្ថប្រយោជន៍ចម្បងនៃការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេរគឺស្ថេរភាពរបស់វា។ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់ទីផ្សារប្រែប្រួលក៏ដោយ ក៏អត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីនៅតែដដែល។នេះមានន័យថា អ្នកខ្ចីអាចដឹងច្បាស់ថាតើពួកគេនឹងបង់ប៉ុន្មានក្នុងមួយខែ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេរៀបចំផែនការ និងគ្រប់គ្រងថវិកាហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេបានប្រសើរជាងមុន។ជាលទ្ធផល កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរត្រូវបានអនុគ្រោះដោយវិនិយោគិនដែលមិនប្រឈមនឹងហានិភ័យ ព្រោះវាការពារប្រឆាំងនឹងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់នាពេលអនាគត។ផលិតផលដែលបានណែនាំ៖ប្រាក់កម្ចីសហគមន៍ QM,DSCR,សេចក្តីថ្លែងការណ៍របស់ធនាគារ.

ការវិភាគអត្រាការប្រាក់ដែលអាចកែតម្រូវបាន។
ផ្ទុយទៅវិញ ការបញ្ចាំអត្រាការប្រាក់ដែលអាចកែតម្រូវបាន (ARMs) មានភាពស្មុគ្រស្មាញជាង ហើយជាធម្មតាផ្តល់នូវជម្រើសដូចជា 7/1, 7/6, 10/1 និង 10/6 ARMs។កម្ចីប្រភេទនេះផ្តល់អត្រាការប្រាក់ថេរដំបូង បន្ទាប់មកអត្រាការប្រាក់ត្រូវបានកែសម្រួលទៅតាមលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ។ប្រសិនបើអត្រាទីផ្សារធ្លាក់ចុះ អ្នកអាចនឹងបង់ការប្រាក់តិចជាងមុនលើកម្ចីទិញផ្ទះដែលអាចលៃតម្រូវបាន។

ឧទាហរណ៍ ក្នុង 7/6 ARM "7" តំណាងឱ្យរយៈពេលកំណត់អត្រាដំបូង មានន័យថាអត្រាការប្រាក់របស់ប្រាក់កម្ចីនៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់រយៈពេលប្រាំពីរឆ្នាំដំបូង។លេខ "6" តំណាងឱ្យភាពញឹកញាប់នៃការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់ ដែលបង្ហាញថាអត្រាប្រាក់កម្ចីកែតម្រូវរៀងរាល់ប្រាំមួយខែម្តង។

ឧទាហរណ៍មួយទៀតគឺ "7/6 ARM (5/1/5)" ដែល "5/1/5" នៅក្នុងតង្កៀបពិពណ៌នាអំពីច្បាប់សម្រាប់ការកែតម្រូវអត្រា៖
· លេខ "5" ដំបូងតំណាងឱ្យភាគរយអតិបរមាដែលអត្រាអាចកែតម្រូវលើកទីមួយ ដែលស្ថិតនៅក្នុងឆ្នាំទីប្រាំពីរ។ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអត្រាដំបូងរបស់អ្នកគឺ 4% បន្ទាប់មកនៅឆ្នាំទី 7 អត្រាអាចកើនឡើងរហូតដល់ 4% + 5% = 9% ។
· "1" តំណាងឱ្យភាគរយអតិបរមាដែលអត្រាអាចកែតម្រូវរាល់ពេល (រៀងរាល់ប្រាំមួយខែ) បន្ទាប់ពីនោះ។ប្រសិនបើអត្រារបស់អ្នកគឺ 5% នៅពេលមុននោះ បន្ទាប់ពីការកែតម្រូវបន្ទាប់ អត្រាអាចឡើងដល់ 5% + 1% = 6% ។
· "5" ចុងក្រោយតំណាងឱ្យភាគរយអតិបរមាដែលអត្រាអាចកើនឡើងពេញមួយជីវិតនៃប្រាក់កម្ចី។នេះគឺទាក់ទងទៅនឹងអត្រាដំបូង។ប្រសិនបើអត្រាដំបូងរបស់អ្នកគឺ 4% បន្ទាប់មកក្នុងរយៈពេលទាំងមូលនៃប្រាក់កម្ចី អត្រានឹងមិនលើសពី 4% + 5% = 9% ទេ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអត្រាទីផ្សារកើនឡើង អ្នកប្រហែលជាត្រូវបង់ការប្រាក់បន្ថែមទៀត។នេះគឺជាដាវមុខពីរ;ខណៈពេលដែលវាអាចមានអត្ថប្រយោជន៍បន្ថែម វាក៏បានមកជាមួយនឹងហានិភ័យខ្ពស់ផងដែរ។ផលិតផលដែលបានណែនាំ៖Doc Jumbo ពេញ,WVOE&P&L រៀបចំដោយខ្លួនឯង.

របៀបគណនាការបង់រំលោះរបស់អ្នក។
មិនថាអ្នកជ្រើសរើសប្រភេទកម្ចីបែបណានោះទេ វាជារឿងសំខាន់ក្នុងការយល់ដឹងពីរបៀបដែលការសងប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកត្រូវបានគណនា។ប្រាក់ដើមកម្ចី អត្រាការប្រាក់ និងរយៈពេលគឺជាកត្តាសំខាន់ដែលជះឥទ្ធិពលដល់ចំនួនសងត្រលប់។នៅក្នុងការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេរ ដោយសារអត្រាការប្រាក់មិនផ្លាស់ប្តូរ ការសងវិញក៏នៅដដែល។

1. វិធីសាស្ត្រដើមទុន និងអត្រាការប្រាក់ស្មើគ្នា
វិធីសាស្ត្រប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ស្មើៗគ្នា គឺជាវិធីសាស្ត្រទូទាត់ធម្មតា ដែលអ្នកខ្ចីត្រូវសងប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ដូចគ្នារៀងរាល់ខែ។នៅដំណាក់កាលដំបូងនៃប្រាក់កម្ចី ភាគច្រើននៃការសងត្រលប់ឆ្ពោះទៅរកការប្រាក់។នៅដំណាក់កាលក្រោយ ភាគច្រើនវាឆ្ពោះទៅរកការសងប្រាក់ដើម។ចំនួនទឹកប្រាក់សងប្រចាំខែអាចត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្តខាងក្រោម៖
ចំនួនទឹកប្រាក់សងប្រចាំខែ = [ដើមប្រាក់កម្ចី x អត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែ x (1+ អត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែ)^ រយៈពេលកម្ចី] / [(1+ អត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែ)^ រយៈពេលកម្ចី - 1]
ដែលអត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែស្មើនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំចែកនឹង 12 ហើយរយៈពេលកម្ចីគឺជារយៈពេលកម្ចីជាខែ។

2. វិធីសាស្រ្តបឋមស្មើគ្នា
គោលការណ៍នៃវិធីសាស្ត្រប្រាក់ដើមស្មើៗគ្នា គឺការសងប្រាក់ដើមនៅតែដដែលជារៀងរាល់ខែ ប៉ុន្តែការប្រាក់ថយចុះជារៀងរាល់ខែ ជាមួយនឹងការថយចុះបន្តិចម្តងៗនៃប្រាក់ដើមដែលមិនបានបង់ ដូច្នេះចំនួននៃការសងប្រចាំខែក៏ថយចុះជាលំដាប់។ចំនួនទឹកប្រាក់សងសម្រាប់ខែទី 3 អាចត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្តដូចខាងក្រោម:
ការទូទាត់សងសម្រាប់ខែទី 1 = (ដើមប្រាក់កម្ចី / រយៈពេលកម្ចី) + (ដើមប្រាក់កម្ចី – ប្រាក់ដើមសងសរុប) x អត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែ
នៅទីនេះ ប្រាក់ដើមដែលត្រូវសងសរុប គឺជាផលបូកនៃប្រាក់ដើមដែលបានសងវិញក្នុងខែ (n-1)។

សូមចំណាំថាវិធីសាស្ត្រគណនាខាងលើគឺសម្រាប់តែកម្ចីក្នុងអត្រាថេរប៉ុណ្ណោះ។សម្រាប់កម្ចីអត្រាការប្រាក់ដែលអាចកែតម្រូវបាន ការគណនាមានភាពស្មុគស្មាញជាងមុន ដោយសារអត្រាការប្រាក់អាចប្រែប្រួលទៅតាមលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ។

ខណៈពេលដែលគំនិតនៃអត្រាការប្រាក់ថេរ និងអត្រាការប្រាក់អាចលៃតម្រូវបានគឺមានលក្ខណៈសាមញ្ញ មានការពិចារណាសំខាន់ៗមួយចំនួន។ជាឧទាហរណ៍ កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរផ្តល់នូវការសងបំណុលថេរ ប៉ុន្តែអ្នកប្រហែលជាមិនអាចទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាទាបជាងនេះទេ ប្រសិនបើអត្រាទីផ្សារធ្លាក់ចុះ។ម្យ៉ាងវិញទៀត ខណៈពេលដែលកម្ចីទិញផ្ទះដែលអាចលៃតម្រូវបានអាចផ្តល់អត្រាការប្រាក់ដំបូងទាប អ្នកអាចស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធនៃការសងប្រាក់ខ្ពស់ប្រសិនបើអត្រាទីផ្សារកើនឡើង។ដូច្នេះ អ្នកខ្ចីត្រូវមានតុល្យភាពស្ថិរភាព និងហានិភ័យ វិភាគសក្ដានុពលទីផ្សារឱ្យស៊ីជម្រៅ និងធ្វើការសម្រេចចិត្តល្អបំផុត។

នៅពេលជ្រើសរើសរវាងការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេរ ឬអត្រាអថេរ វាជារឿងសំខាន់ក្នុងការពិចារណាអំពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុ ភាពអត់ធ្មត់ហានិភ័យ និងលក្ខខណ្ឌទីផ្សាររបស់អ្នក។ស្វែងយល់ពីភាពខុសគ្នា គុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិ ហើយរៀនពីរបៀបគណនាការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។ចំណេះដឹងនេះគឺមានសារៈសំខាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍយុទ្ធសាស្រ្តផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសមស្រប។យើងសង្ឃឹមថាការពិភាក្សានៅក្នុងអត្ថបទនេះបានជួយអ្នកឱ្យយល់កាន់តែច្បាស់ និងជ្រើសរើសប្រាក់កម្ចីដ៏ល្អបំផុតសម្រាប់តម្រូវការរបស់អ្នក។

សេចក្តីថ្លែងការណ៍៖ អត្ថបទនេះត្រូវបានកែសម្រួលដោយ AAA LENDINGS;វីដេអូមួយចំនួនត្រូវបានថតចេញពីអ៊ីនធឺណិត ទីតាំងនៃគេហទំព័រនេះមិនត្រូវបានតំណាង និងអាចមិនត្រូវបានបោះពុម្ពឡើងវិញដោយគ្មានការអនុញ្ញាត។មានហានិភ័យនៅក្នុងទីផ្សារ ហើយការវិនិយោគគួរតែប្រុងប្រយ័ត្ន។អត្ថបទនេះមិនបង្កើតជាការណែនាំអំពីការវិនិយោគផ្ទាល់ខ្លួន ហើយក៏មិនគិតពីគោលបំណងវិនិយោគជាក់លាក់ ស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុ ឬតម្រូវការរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ម្នាក់ៗដែរ។អ្នក​ប្រើ​គួរ​ពិចារណា​ថា​តើ​មតិ​យោបល់​ឬ​ការ​សន្និដ្ឋាន​ណា​មួយ​ដែល​មាន​នៅ​ទីនេះ​គឺ​សមស្រប​នឹង​ស្ថានភាព​ជាក់លាក់​របស់​ពួកគេ​។វិនិយោគទៅតាមហានិភ័យផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។