LIBOR ដែលជាលេខដ៏សំខាន់បំផុតនៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុនឹងរលាយបាត់ពីប្រវត្តិសាស្រ្តបន្ទាប់ពីខែមិថុនា ឆ្នាំ 2023 ហើយនឹងលែងប្រើសម្រាប់កម្ចីតម្លៃទៀតហើយ។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2022 ប្រាក់កម្ចីដែលអាចលៃតម្រូវបានរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាច្រើនត្រូវបានចងភ្ជាប់ទៅនឹងសន្ទស្សន៍ - SOFR ។

តើ SOFR ប៉ះពាល់ដល់អត្រាប្រាក់កម្ចីអណ្តែតទឹកយ៉ាងដូចម្តេច?ហេតុអ្វីបានជា SOFR គួរតែត្រូវបានប្រើជំនួសឱ្យ LIBOR?

នៅក្នុងអត្ថបទនេះ យើងនឹងពន្យល់ពីអ្វីដែលពិតប្រាកដនៃ SOFR និងអ្វីដែលជាផ្នែកសំខាន់នៃការព្រួយបារម្ភនៅពេលគណនាអត្រាការប្រាក់ដែលអាចលៃតម្រូវបាន។

 

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលអាចលៃតម្រូវបាន (ARM)

ដោយសារអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន មនុស្សជាច្រើនកំពុងជ្រើសរើសប្រាក់កម្ចីដែលអាចកែតម្រូវបាន ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថា ARMs (Adjustable-Rate Mortgages)។

ពាក្យ "លៃតម្រូវបាន" មានន័យថា អត្រាការប្រាក់ផ្លាស់ប្តូរក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំនៃការសងប្រាក់កម្ចី៖ អត្រាការប្រាក់ថេរត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នាសម្រាប់ពីរបីឆ្នាំដំបូង ខណៈដែលអត្រាការប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំដែលនៅសល់ត្រូវបានកែសម្រួលនៅចន្លោះពេលទៀងទាត់ (ជាធម្មតារៀងរាល់ប្រាំមួយខែម្តង។ ឬមួយឆ្នាំ) ។

ឧទាហរណ៍ 5/1 ARM មានន័យថាអត្រាការប្រាក់ត្រូវបានជួសជុលសម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំដំបូងនៃការសងវិញ និងការផ្លាស់ប្តូរជារៀងរាល់ឆ្នាំបន្ទាប់ពីនោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយក្នុងអំឡុងពេលដំណាក់កាលអណ្តែត ការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់ក៏ត្រូវបានបិទភ្ជាប់ផងដែរ (មួក) ឧទាហរណ៍ 5/1 ARM ជាធម្មតាត្រូវបានអនុវត្តដោយលេខបីខ្ទង់ 2/1/5 ។

·លេខ 2 សំដៅលើតម្លៃដើមដំបូងសម្រាប់ការកែតម្រូវការប្រាក់ (កម្រិតនៃការកែតម្រូវដំបូង)។ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ដំបូងរបស់អ្នកសម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំដំបូងគឺ 6% នោះ CAP ក្នុងឆ្នាំទី 6 មិនអាចលើសពី 6% + 2% = 8% បានទេ។

·លេខ 1 សំដៅលើកម្រិតអតិបរមាសម្រាប់ការកែសម្រួលអត្រាការប្រាក់នីមួយៗ លើកលែងតែដំបូង (មួកសម្រាប់ការកែតម្រូវជាបន្តបន្ទាប់) ពោលគឺអតិបរមា 1% សម្រាប់ការកែសម្រួលអត្រាការប្រាក់នីមួយៗដែលចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំទី 7 ។

·លេខ 5 សំដៅលើដែនកំណត់ខាងលើសម្រាប់ការកែសម្រួលអត្រាការប្រាក់ក្នុងអំឡុងពេលទាំងមូលនៃប្រាក់កម្ចី (ការកំណត់ការកែតម្រូវពេញមួយជីវិត) ពោលគឺ អត្រាការប្រាក់មិនអាចលើសពី 6% + 5% = 11% សម្រាប់រយៈពេល 30 ឆ្នាំ។

ដោយសារតែការគណនា ARM មានភាពស្មុគស្មាញ អ្នកខ្ចីដែលមិនស៊ាំនឹង ARM ច្រើនតែធ្លាក់ចូលទៅក្នុងរន្ធ!ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់សម្រាប់អ្នកខ្ចីដើម្បីយល់ពីរបៀបគណនាអត្រាការប្រាក់អថេរ។

 

តើអ្វីជាផ្នែកសំខាន់នៃ SOFR នៅពេលគណនាអត្រាអណ្តែតទឹក?

សម្រាប់ 5/1 ARM អត្រាការប្រាក់ថេរសម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំដំបូងត្រូវបានគេហៅថា អត្រាចាប់ផ្តើម ហើយអត្រាការប្រាក់ដែលចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំទី 6 គឺជាអត្រាការប្រាក់ដែលបានធ្វើលិបិក្រមពេញលេញ ដែលត្រូវបានគណនាដោយសន្ទស្សន៍ + រឹម ដែលរឹមគឺ ថេរ ហើយសន្ទស្សន៍ជាទូទៅគឺ SOFR ជាមធ្យម 30 ថ្ងៃ។

ជាមួយនឹងរឹម 3% និង SOFR ជាមធ្យម 30 ថ្ងៃបច្ចុប្បន្នគឺ 4.06% អត្រាការប្រាក់នៅឆ្នាំទី 6 នឹងមាន 7.06% ។

តើសន្ទស្សន៍ SOFR នេះជាអ្វី?ចូរយើងចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងរបៀបដែលប្រាក់កម្ចីអត្រាការលៃតម្រូវបានកើតមានឡើង។

នៅទីក្រុងឡុងដ៍ក្នុងទស្សវត្សរ៍ឆ្នាំ 1960 នៅពេលដែលអតិផរណាកំពុងកើនឡើងខ្លាំង គ្មានធនាគារណាមានឆន្ទៈក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរយៈពេលវែងក្នុងអត្រាថេរនោះទេ ព្រោះវាស្ថិតក្នុងចន្លោះអតិផរណាកើនឡើង ហើយមានហានិភ័យខ្ពស់ចំពោះអត្រាការប្រាក់។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះ ធនាគារបានបង្កើតប្រាក់កម្ចីដែលអាចលៃតម្រូវបាន (ARMs)។

នៅកាលបរិច្ឆេទកំណត់ឡើងវិញនីមួយៗ សមាជិកក្រុមនីមួយៗប្រមូលផ្តុំការចំណាយលើការខ្ចីរៀងៗខ្លួនជាឯកសារយោងសម្រាប់អត្រាកំណត់ឡើងវិញ ដោយកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់ដែលគិតថ្លៃដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីថ្លៃដើមនៃមូលនិធិ។

ហើយឯកសារយោងសម្រាប់អត្រាកំណត់ឡើងវិញនេះគឺ LIBOR (London Interbank Offered Rate) ដែលអ្នកតែងតែឮអំពី – សន្ទស្សន៍ដែលត្រូវបានយោងម្តងហើយម្តងទៀតកាលពីអតីតកាល នៅពេលគណនាអត្រាការប្រាក់ដែលអាចកែតម្រូវបាន។

រហូតមកដល់ឆ្នាំ 2008 ក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុ ធនាគារមួយចំនួនមានការស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការដកស្រង់អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងមុន ដើម្បីបិទបាំងវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ។

នេះបានលាតត្រដាងពីភាពទន់ខ្សោយសំខាន់ៗរបស់ LIBOR៖ LIBOR ត្រូវបានគេរិះគន់យ៉ាងទូលំទូលាយថាមិនមានមូលដ្ឋានប្រតិបត្តិការពិតប្រាកដ និងត្រូវបានចាត់ចែងយ៉ាងងាយស្រួល។ចាប់តាំងពីពេលនោះមក តម្រូវការខ្ចីប្រាក់រវាងធនាគារបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

ដើម្បីឆ្លើយតបទៅនឹងហានិភ័យនៃការបាត់ខ្លួនរបស់ LIBOR ធនាគារកណ្តាលសហព័ន្ធបានបង្កើតគណៈកម្មាធិការអត្រាយោងជំនួស (ARRC) នៅក្នុងឆ្នាំ 2014 ដើម្បីស្វែងរកអត្រាយោងថ្មីដើម្បីជំនួស LIBOR ។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលបីឆ្នាំនៃការងារ ARRC បានជ្រើសរើសជាផ្លូវការនូវអត្រាហិរញ្ញវត្ថុពេលយប់ដែលមានសុវត្ថិភាព (SOFR) ជាអត្រាជំនួសនៅក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2017។

ដោយសារតែ SOFR គឺផ្អែកលើអត្រាពេញមួយយប់នៅក្នុងទីផ្សារ repo ដែលគាំទ្រដោយរតនាគារ វាស្ទើរតែគ្មានហានិភ័យឥណទាន។ហើយវាត្រូវបានគណនាដោយប្រើតម្លៃប្រតិបត្តិការ ដែលធ្វើឱ្យមានការលំបាក។លើសពីនេះទៀត SOFR គឺជាប្រភេទដែលត្រូវបានជួញដូរច្រើនបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារប្រាក់ ដែលអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងល្អបំផុតអំពីកម្រិតនៃអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងទីផ្សារផ្តល់មូលនិធិ។

ដូច្នេះចាប់ពីឆ្នាំ 2022 មក SOFR នឹងត្រូវបានប្រើជាស្តង់ដារសម្រាប់កំណត់តម្លៃប្រាក់កម្ចីដែលមានអត្រាអណ្តែតលើទឹកច្រើនបំផុត។

 

តើ​កម្ចី​កម្ចី​ក្នុង​អត្រា​អាច​លៃតម្រូវ​បាន​មាន​អត្ថប្រយោជន៍​អ្វីខ្លះ?

ធនាគារកណ្តាលបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅក្នុងវដ្តនៃការដំឡើងអត្រាការប្រាក់ ហើយអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំគឺនៅកម្រិតខ្ពស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអតិផរណាធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ធនាគារកណ្តាលសហព័ន្ធនឹងចូលទៅក្នុងវដ្តនៃការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ហើយអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងត្រលប់ទៅកម្រិតធម្មតាវិញ។

ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ទីផ្សារធ្លាក់ចុះនៅពេលអនាគត អ្នកខ្ចីអាចកាត់បន្ថយការចំណាយលើការសងវិញប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាការប្រាក់ទាប ដោយមិនចាំបាច់ធ្វើកម្ចីឡើងវិញដោយជ្រើសរើសប្រាក់កម្ចីដែលមានអត្រាលៃតម្រូវបាន។

លើសពីនេះ កម្ចីអត្រាការប្រាក់ដែលអាចកែតម្រូវបានក៏ជាធម្មតាមានអត្រាការប្រាក់ទាបជាងក្នុងអំឡុងពេលនៃការសន្យាជាងប្រាក់កម្ចីរយៈពេលថេរផ្សេងទៀត និងការបង់ប្រាក់ជាមុនទាបជាងប្រចាំខែ។

ដូច្នេះក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន ប្រាក់កម្ចីអត្រាអថេរនឹងក្លាយជាជម្រើសដ៏ល្អ។