យុទ្ធសាស្ត្រកម្រិតខ្ពស់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចី CES ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ DSCR ដើម្បីធ្វើមាត្រដ្ឋានការវិនិយោគ

សម្រាប់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យតាមរដូវកាល ប្រាក់កម្ចីចុងក្រោយទីពីរ (CES) មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់តាមរយៈសមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងបំណុល (DSCR) គឺជាឧបករណ៍យុទ្ធសាស្ត្រសម្រាប់ធ្វើមាត្រដ្ឋានទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរបស់កម្មសិទ្ធិ។ ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលលើអចលនទ្រព្យទាំងនេះប្រើប្រាស់លំហូរសាច់ប្រាក់ពីការជួល ដោយឆ្លងកាត់ការត្រួតពិនិត្យប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។ តោះចូលទៅក្នុងយុទ្ធសាស្ត្រកម្រិតខ្ពស់ ដើម្បីប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចី CES សម្រាប់កំណើនផលប័ត្រ។

ប្រាក់កម្ចី CES គឺជាកម្ចីទិញផ្ទះទីពីររយៈពេលថេរដែលកែសម្រួលសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ដោយមានគុណវុឌ្ឍិផ្អែកលើ DSCR ។ សមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងបំណុលប្រៀបធៀបប្រាក់ចំណូលពីការជួលរបស់អចលនទ្រព្យទៅនឹងបំណុលរបស់ខ្លួន រួមទាំងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទីមួយ និងទីពីរ។ DSCR នៃ 1.25 បង្ហាញពីលំហូរសាច់ប្រាក់ដ៏រឹងមាំ វិនិយោគិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបានបញ្ចប់ដោយមិនមានការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន។ វិធីសាស្រ្តផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់នេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគផ្តោតលើការអនុវត្តអចលនទ្រព្យ មិនមែនហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួនទេ។

យុទ្ធសាស្ត្រមួយគឺប្រើរចនាសម្ព័ន្ធ piggyback ok ដើម្បីបង្កើនអានុភាព។ ការផ្គូផ្គងប្រាក់កម្ចី CES ជាមួយនឹងការបញ្ចាំដំបូងអាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានរហូតដល់ 85% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដោយកាត់បន្ថយការចំណាយជាមុន។ សម្រាប់ការជួល $600,000 ការបញ្ចាំដំបូង $450,000 និងប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទបញ្ចប់ចំនួន $90,000 ទុកត្រឹមតែ $60,000 ចុះក្រោម ដោយមិនគិតដើមទុនសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងបន្ថែមទៀត។ យុទ្ធសាស្រ្តមួយទៀតគឺការផ្តល់មូលនិធិជួសជុលជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចី CES ដើម្បីបង្កើនការជួល បង្កើន DSCR សម្រាប់ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាននាពេលអនាគត។

ជម្រើសជាតិបរទេសដែលអាចរកបានបើកទ្វារសម្រាប់អ្នកវិនិយោគសកល។ ជនបរទេសម្នាក់អាចប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចី CES ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់អចលនទ្រព្យពហុគ្រួសាររបស់សហរដ្ឋអាមេរិកជាមួយនឹង DSCR នៃ 1.4 ដោយពឹងផ្អែកតែលើប្រាក់ចំណូលពីការជួលប៉ុណ្ណោះ។ នេះមិនមានគំរូផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនជួយសម្រួលដល់ការវិនិយោគឆ្លងព្រំដែន ដោយសារអ្នកឱ្យខ្ចីផ្តល់អាទិភាពដល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលលើអចលនទ្រព្យជាងភស្តុតាងប្រាក់ចំណូលក្នុងស្រុក។

វិនិយោគិនកម្រិតខ្ពស់ក៏អាចប្រើប្រាក់កម្ចី CES សម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឡើងវិញផងដែរ។ តាមរយៈការទាញយកភាគហ៊ុននៅក្នុងការជួលដែលមានប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទបញ្ចប់អាចផ្តល់មូលនិធិដល់ការទិញថ្មីដោយមិនរំខានដល់ការបញ្ចាំដំបូងដែលមានអត្រាទាប។ ជាឧទាហរណ៍ ប្រាក់កម្ចី CES $200,000 លើអចលនទ្រព្យដែលមានស្ថេរភាពអាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ការជួលលើកទីពីរ ពង្រីកផលប័ត្រប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាម្ចាស់។

ហានិភ័យរួមមានអត្រាប្រាក់កម្ចី CES ខ្ពស់ និង DSCR សក្តានុពលធ្លាក់ចុះពីកន្លែងទំនេរ ដូច្នេះអ្នកវិនិយោគគួរតែកំណត់គោលដៅទីផ្សារជួលខ្ពស់។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក៏អាចកំណត់ចំនួនប្រាក់កម្ចី (ឧទាហរណ៍ 500,000 ដុល្លារ) ឬ CLTV នៅ 75% ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងភាពបត់បែនរបស់ piggyback ok និងការចូលប្រើប្រាស់ដែលមានសញ្ជាតិបរទេស ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ DSCR គឺជាការផ្តល់ថាមពលសម្រាប់ការធ្វើមាត្រដ្ឋានតាមរយៈការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។