របៀបដែលប្រាក់កម្ចី CES ប្រើ DSCR ដើម្បីធ្វើហិរញ្ញប្បទានទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគ

សម្រាប់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យ ប្រាក់កម្ចីបិទបញ្ចប់ទីពីរ (CES) ផ្តល់នូវវិធីតែមួយគត់ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់អចលនទ្រព្យដែលមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ដោយមិនពឹងផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន។ ដោយប្រើសមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងបំណុល (DSCR) ដើម្បីមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលលើអចលនទ្រព្យទាំងនេះផ្តោតលើលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការជួល ដែលធ្វើឱ្យពួកវាល្អសម្រាប់ការធ្វើមាត្រដ្ឋានផលប័ត្រ។ ចូរយើងស្វែងយល់ពីរបៀបដែលប្រាក់កម្ចី CES ដំណើរការសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដោយផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់ និងមូលហេតុដែលពួកគេជាអ្នកផ្លាស់ប្តូរហ្គេម។

ប្រាក់កម្ចី CES គឺជាកម្ចីទិញផ្ទះទីពីររយៈពេលថេរដែលមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានការចាប់ឆ្នោតបន្ថែម ដែលជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់រួមជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីចម្បងសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាម្ចាស់។ មិនដូចការបញ្ចាំទីពីរបែបប្រពៃណី ដែលអាចទាមទារភស្តុតាងនៃប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទបញ្ចប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគប្រើប្រាស់ DSCR ដើម្បីវាយតម្លៃសិទ្ធិទទួលបាន។ សមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងលើសេវាបំណុលវាស់វែងប្រាក់ចំណូលជួលប្រចាំឆ្នាំរបស់អចលនទ្រព្យធៀបនឹងកាតព្វកិច្ចបំណុលរបស់ខ្លួន រួមមានទាំងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទីមួយ និងទីពីរ (ប្រាក់ដើម ការប្រាក់ ពន្ធ ការធានារ៉ាប់រង និងថ្លៃសេវា HOA) ។ DSCR នៃ 1.0 ឬខ្ពស់ជាងនេះបង្ហាញពីប្រាក់ចំណូលរបស់អចលនទ្រព្យគ្របដណ្តប់លើបំណុលរបស់ខ្លួន ដោយជាធម្មតាអ្នកឱ្យខ្ចីចូលចិត្ត 1.25 សម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។

វិធីសាស្រ្តគ្មានការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួននេះគឺជាការទាក់ទាញដ៏សំខាន់មួយ។ វិនិយោគិនមិនត្រូវការ W-2s ឬការបង់ពន្ធទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ អ្នកឱ្យខ្ចីវាយតម្លៃសក្តានុពលនៃការជួលរបស់អចលនទ្រព្យ ធ្វើឱ្យប្រាក់កម្ចី CES អាចចូលដំណើរការបានសម្រាប់អ្នកដែលមានហិរញ្ញវត្ថុស្មុគស្មាញ។ ពួកគេក៏មានសញ្ជាតិបរទេសផងដែរ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិចូលទៅកាន់អចលនទ្រព្យរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកដោយមិនមានកំណត់ត្រាប្រាក់ចំណូលក្នុងស្រុក។ ឧទាហរណ៍ ជនបរទេសអាចទទួលបានប្រាក់កម្ចី CES លើអចលនទ្រព្យជួលដែលបង្កើតបាន $4,000 ប្រចាំខែជាមួយនឹង DSCR នៃ 1.3 ដោយឆ្លងកាត់ឧបសគ្គចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន។

រចនាសម្ព័ន្ធ Piggyback ok បង្កើនភាពបត់បែន។ ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទបញ្ចប់អាចរ៉ាប់រងការបង់ប្រាក់ចុះក្រោម ឬការជួសជុលឡើងវិញ ដោយផ្គូផ្គងជាមួយនឹងការបញ្ចាំដំបូង ដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយជាមុន។ ស្រមៃមើលអ្នកវិនិយោគដែលកំណត់គោលដៅជួល 500,000 ដុល្លារ៖ កម្ចីទិញផ្ទះដំបូងគ្របដណ្តប់ 75% (375,000 ដុល្លារ) ហើយប្រាក់កម្ចី CES ផ្តល់មូលនិធិ 20% ដែលនៅសល់ (100,000 ដុល្លារ) ដោយបន្សល់ទុកតែ 5% សាច់ប្រាក់ចុះ។ នេះទំកក់ទុកs សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់ការវិនិយោគបន្ថែម។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រាក់កម្ចី CES ដែលមានមូលដ្ឋានលើ DSCR មកជាមួយការព្រមាន។ អត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញផ្ទះទីពីរច្រើនតែខ្ពស់ជាង ហើយសមាមាត្រកម្ចីទៅតម្លៃ (CLTV) រួមបញ្ចូលគ្នាអាចឈានដល់ 75-85% ។ កន្លែងទំនេរ ឬការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារក៏អាចប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលផងដែរ ដូច្នេះអ្នកវិនិយោគត្រូវតែធានានូវតម្រូវការជួលខ្លាំង។ ទោះបីជាមានកត្តាទាំងនេះក៏ដោយ ប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាម្ចាស់ដូចជាប្រាក់កម្ចី CES ផ្តល់ឱកាសដែលមិនអាចប្រៀបផ្ទឹមបានសម្រាប់កំណើនផលប័ត្រ ជាពិសេសដោយគ្មានការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន និងជម្រើសជាតិដែលអាចរកបានពីបរទេសដែលជំរុញភាពងាយស្រួល។