ហេតុអ្វីបានជាជ្រើសរើសប្រាក់កម្ចី CES ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ DSCR សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនមែនជាម្ចាស់

វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យដែលស្វែងរកប្រាក់កម្ចីដែលមិនមានម្ចាស់កាន់កាប់មានឧបករណ៍ដ៏មានឥទ្ធិពលមួយនៅក្នុងប្រាក់កម្ចីបិទបញ្ចប់ទីពីរ (CES) ជាពិសេសនៅពេលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ដោយប្រើសមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងបំណុល (DSCR) ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលលើអចលនទ្រព្យទាំងនេះផ្តល់អាទិភាពដល់ប្រាក់ចំណូលពីការជួលជាងហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន ដោយផ្តល់នូវភាពបត់បែនសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។ នេះជាមូលហេតុដែលកម្ចី CES គឺជាជម្រើសកំពូលសម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ និងរបៀបដែលពួកគេដំណើរការ។

ប្រាក់កម្ចី CES គឺជាការបញ្ចាំទីពីរដែលមានរយៈពេលកំណត់ ដែលល្អសម្រាប់ផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់អចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់ដោយមិនមានម្ចាស់ដោយមិនចាំបាច់ដកប្រាក់សន្សំផ្ទាល់ខ្លួន។ ដោយប្រើ DSCR ដើម្បីមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ អ្នកឱ្យខ្ចីវាយតម្លៃប្រាក់ចំណូលពីការជួលអចលនទ្រព្យធៀបនឹងបំណុលសរុបរបស់វា រួមទាំងកម្ចីទិញផ្ទះទាំងពីរ។ សមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងបំណុលបែងចែកការជួលសរុបប្រចាំឆ្នាំដោយកាតព្វកិច្ចបំណុល (ប្រាក់ដើម ការប្រាក់ ពន្ធ និងការធានារ៉ាប់រង)។ ឧទាហរណ៍ DSCR នៃ 1.2 មានន័យថាអចលនទ្រព្យបង្កើតប្រាក់ចំណូល 20% ច្រើនជាងតម្រូវការ ដែលធានាដល់អ្នកឱ្យខ្ចីសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។

លក្ខណៈ​ពិសេស​នៃ​ការ​ផ្ទៀងផ្ទាត់​ប្រាក់​ចំណូល​ផ្ទាល់​ខ្លួន​គឺ​ជា​ការ​លេចធ្លោ។ មិនថាអ្នកជាអ្នកធ្វើការដោយខ្លួនឯង ឬមានការកាត់ច្រើននោះទេ ប្រាក់កម្ចី CES មិនតម្រូវឱ្យមានការបង់ថ្លៃដើម ឬបង់ពន្ធទេ។ រចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់កម្ចីផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលអចលនទ្រព្យនេះវាយតម្លៃការជួលទីផ្សារ ឬកិច្ចព្រមព្រៀងជួល សម្រួលការអនុម័ត។ លើសពីនេះ ប្រាក់កម្ចី CES គឺអាចរកបានជាតិបរទេស ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ការជួលនៅសហរដ្ឋអាមេរិក។ ជនបរទេសដែលមាន triplex ផ្តល់ទិន្នផល $6,000 ប្រចាំខែអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទជាមួយនឹង DSCR ដ៏រឹងមាំ មិនត្រូវការប្រាក់ចំណូលពីសហរដ្ឋអាមេរិកទេ។

ជម្រើស Piggyback ok ធ្វើឱ្យប្រាក់កម្ចី CES កាន់តែទាក់ទាញ។ វិនិយោគិនអាចផ្គូផ្គងប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទជិតជាមួយនឹងការបញ្ចាំដំបូងដើម្បីគ្របដណ្តប់រហូតដល់ 85% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដោយកាត់បន្ថយការបង់ប្រាក់ចុះក្រោម។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ $400,000 ប្រាក់កម្ចីដំបូងអាចគ្របដណ្តប់ $300,000 ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចី CES ផ្តល់មូលនិធិ $80,000 ដោយបន្សល់ទុកត្រឹមតែ $20,000 ក្រៅហោប៉ៅ។ នេះទំកក់ទុកដើមទុនសម្រាប់ការជួសជុល ឬការទិញថ្មី។

ខណៈពេលដែលប្រាក់កម្ចី CES ដែលមានមូលដ្ឋានលើ DSCR ផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ ពួកគេមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាងការបញ្ចាំដំបូង ហើយអ្នកឱ្យខ្ចីអាចកំណត់ CLTV ដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ វិនិយោគិនក៏ត្រូវតែរក្សាការអនុវត្តប្រាក់កម្ចីដែលមិនមែនជាម្ចាស់ដ៏រឹងមាំផងដែរ ព្រោះកន្លែងទំនេរអាចបន្ថយ DSCR ។ ការជ្រើសរើសការជួលដែលមានតម្រូវការខ្ពស់កាត់បន្ថយការនេះ ធានានូវភាពជោគជ័យនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដោយផ្អែកលើលំហូរសាច់ប្រាក់។ ដោយមិនមានការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន និងការចូលប្រើប្រាស់ដែលមានសញ្ជាតិបរទេស ប្រាក់កម្ចីទីពីរដែលបិទបញ្ចប់ផ្តល់អំណាចដល់វិនិយោគិនឱ្យរីកចម្រើនជាយុទ្ធសាស្រ្ត។